Την προστασία των ιδιοκτησιών που επί 40 χρόνια βρίσκονταν εντός των ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, ζητά με απόφασή του το Περιφερειακό Συμβούλιο

Κοινωνικά δίκαιη η πρόταση, στη βάση της ανάγκης προστασίας των ιδιοκτησιών και της ασφάλειας δικαίου

Σαφή θέση υπέρ της προστασίας των ιδιοκτησιών των πολιτών και της ασφάλειας δικαίου, όσον αφορά το κρίσιμης σημασίας ζήτημα που ανέκυψε, μετά την έγκριση από το ΣτΕ του Προεδρικού Διατάγματος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σχετικά με την οριοθέτηση και τη δυνατότητα δόμησης και επέκτασης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, έλαβε ομοφώνως το Περιφερειακό Συμβούλιο Νοτίου Αιγαίου, που συνεδρίασε χθες, Τετάρτη, με τηλεδιάσκεψη.
Σημειωτέον ότι η εισήγηση επί του θέματος της Επάρχου Μήλου και Εντεταλμένης Περιβάλλοντος και Χωροταξίας Κυκλάδων Έλλης Χωριανοπούλου, υπερψηφίστηκε από την παράταξη της πλειοψηφίας καθώς και της μείζονος μειοψηφίας του Νικηφόρου Παπανικόλα, ενώ «λευκό» ψήφισαν οι παρατάξεις της ελάσσονος μειοψηφίας των Χρύσας Καραγιάννη και Γιάννη Αγγέλου. Στη συνεδρίαση συμμετείχαν και οι δήμαρχοι Μήλου Μανώλης Μικέλης, Τήνου Παναγιώτης Κροντηράς και Άνδρου Θεοδόσης Σουσούδης, οι οποίοι εξέθεσαν τις απόψεις τους επί του θέματος.
Η αναλυτική εισήγηση της κας Χωριανοπούλου καταλήγει σε συγκεκριμένη πρόταση: «όλες οι μέχρι σήμερα εντός οικισμού ιδιοκτησίες, να μη χάσουν την αρτιότητά τους, όμως να απαγορευτεί οποιαδήποτε κατάτμηση αυτών. Καθώς η μέγιστη δόμηση για οικόπεδα μεγαλύτερα των 600 τμ ή 700 τμ (ανάλογα τον οικισμό), είναι 400 τμ για κατοικία, με την απαγόρευση της κατάτμησης, θα περιοριστεί η δόμηση, αλλά δεν θα μηδενιστεί η περιουσία τόσων πολιτών».
Το σκεπτικό που κυριάρχησε για την λήψη της παραπάνω απόφασης εδράζεται στο γεγονός ότι μετά από πάροδο 40 ετών απαξιώνονται περιουσίες πολιτών στους μικρούς νησιωτικούς οικισμούς, που όπως χαρακτηριστικά τόνισε ο Περιφερειάρχης Γιώργος Χατζημάρκος, αποτελούν την καρδιά των μικροϊδιοκτητών.
Κατά την τοποθέτησή του, ο Περιφερειάρχης και οι περιφερειακοί σύμβουλοι που έλαβαν τον λόγο, έδωσαν ιδιαίτερη έμφαση στην κοινωνική και εθνική διάσταση του θέματος, κάνοντας λόγο για δραματική ανατροπή της καθημερινότητας και των προγραμματισμών εκατοντάδων πολιτών.
«Η απόφαση του ΣτΕ δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου και σοβαρή κοινωνική αδικία. Εκατοντάδες οικογένειες έχουν επενδύσει οικονομικά και συναισθηματικά σε αυτές τις μικρές περιουσίες. Εδώ δεν μιλάμε για τεράστια έργα ή αμύθητες περιουσίες – μιλάμε για ανθρώπους που επί 40 χρόνια πλήρωναν φόρους, έκαναν συμβόλαια και νόμιμες δικαιοπραξίες, βασιζόμενοι σε ένα ισχύον καθεστώς» υπογράμμισε ο κ. Χατζημάρκος.
Όπως τόνισε, οι εν λόγω ιδιοκτήτες δεν φέρουν καμία ευθύνη για τις τότε αποφάσεις της Πολιτείας, οι οποίες τώρα έρχονται να ανατραπούν, προκαλώντας σοβαρές οικονομικές και ηθικές επιπτώσεις. «Η πρόταση της Περιφέρειας είναι κοινωνικά δίκαιη και εντός του πλαισίου της ασφάλειας δικαίου», δήλωσε χαρακτηριστικά.
Πιο συγκεκριμένα, ο Περιφερειάρχης τόνισε τα εξής:
«Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας δημιουργεί μια πολύ μεγάλη ανασφάλεια δικαίου. Δημιουργεί στους πολίτες ένα αίσθημα μοναξιάς και ανασφάλειας , διότι ανατρέπει όλη την οικονομική ζωή, ανατρέπει κοινωνική ζωή, ανατρέπει οικογενειακούς προγραμματισμούς. Δεκαετίες τώρα υπάρχουν ιδιοκτησίες στους οικισμούς αυτούς και έχουν κτιστεί περιουσίες. Οι περιουσίες αυτές είναι μικρές. Είναι άνθρωποι οι οποίοι, στην συντριπτική τους πλειοψηφία, είναι ψυχικά και συναισθηματικά δεμένοι με τον τόπο της καταγωγής τους. Και αυτά κληρονομούνται στα παιδιά, στα εγγόνια. Πληρώνονται φόροι, γίνονται δικαιοπραξίες, γίνονται συμβόλαια. Επί 40 χρόνια ήξεραν όλοι αυτοί οι άνθρωποι ότι είχανε εκεί ένα μικρό περιουσιακό στοιχείο. Δεν υπάρχουν εδώ μυθικές περιουσίες, αξίες και φαραωνικά έργα. Αυτό το οποίο σήμερα συζητάμε και η πρόταση η οποία κατατίθεται, είναι μια κοινωνικά δίκαιη πρόταση. Δεν θα πάμε 40 χρόνια πίσω να δούμε τι κάνανε τότε σωστά ή λιγότερο σωστά ή τι έκαναν λάθος οι νομάρχες εκείνης της περιόδου. 40 χρόνια έχουν διαμορφωθεί περιουσίες, έχουν πληρωθεί και πληρώνονται φόροι, έχουν γίνει συμβόλαια. Άρα είναι απολύτως δίκαιο, στη λογική της ασφάλειας δικαίου και της προστασίας αυτών των ανθρώπων οι οποίοι δεν έχουν απολύτως καμία ευθύνη, γιατί έκαναν πράξεις τότε με βάση την γνώση ότι είχαν μία περιουσία εκεί που είχε μία μικρή εμπορική αξία γιατί ήταν οικοδομήσιμη. Δεν έχουν καμία ευθύνη αυτοί οι άνθρωποι των οποίων σήμερα ακυρώνεται η περιουσία αυτή και χάνεται οικογενειακό εισόδημα. Να μην μιλήσω για τα όνειρα, γιατί αυτά δεν μπορεί κανείς να τα εκτιμήσει. Οικονομικά σίγουρα έχουν την αξία τους, αλλά αυτό που σίγουρα μπορεί να εκτιμηθεί είναι η οικονομική βλάβη των πολίτων χωρίς, επαναλαμβάνω, καμία απολύτως ευθύνη δική τους».

Επισυνάπτεται το πλήρες κείμενο της εισήγησης της κας Χωριανοπούλου

Προς: Πρόεδρο & Μέλη
Περιφερειακού Συμβουλίου Νοτίου Αιγαίου

Διαβάστε επίσης:

Αποτελέσματα στοχευμένων αστυνομικών δράσεων που πραγματοποιήθηκαν στα νησιά του Νοτίου Αιγαίου

03.11.2025

360

Τα δρομολόγια λιμένα Πειραιά από 3 έως 9 Νοεμβρίου 2025

03.11.2025

270

ΘΕΜΑ: Ανάγκη ενημέρωσης και λήψης απόφασης σχετικά Π.Δ. που έχει εκδοθεί από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και αφορά στον «Καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμό χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης».

ΕΙΣΗΓΗΣΗ – ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

Σε συνέχεια των 74/2024 και 17/2025 Αποφάσεων του ΣτΕ, το υπουργείο Περιβάλλοντος, προχώρησε στη δημοσίευση του Π.Δ. 15-04-2025 (ΦΕΚ 194/Δ/2025), «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης».

Το ανωτέρω Π.Δ. περιλαμβάνει:

– Καθορισμό ορίων οικισμού
– Όρους και περιορισμούς δόμησης
– Επιτρεπόμενες Χρήσεις γης
– Γενικές, Μεταβατικές και Τελικές διατάξεις

Συνοπτικά το Προεδρικό Διάταγμα προβλέπει τα εξής:

1. Οριοθέτηση οικισμών
Προβλέπονται τρεις πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις στην αρτιότητα και τους όρους δόμησης:
o Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋφίσταται του 1923 (ιστορικός πυρήνας)
o Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
o Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983

Ως οριοθέτηση νοείται ο καθορισμός του ορίου του οικισμού και των πολεοδομικών κανόνων που θα το διέπουν, στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) ή αυτοτελούς Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ). Ως καθορισμός ορίου οικισμού νοείται και η επανέγκριση του ορίου ή η αναοριοθέτηση αυτού.

Για τον καθορισμό ορίου του οικισμού, χρονικό ορόσημο είναι η κατάσταση που επικρατούσε κατά την 14.03.1983, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 1337/1983. Όλα τα στοιχεία που αφορούν στα κτίσματα, πρέπει να ανάγονται υποχρεωτικά σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου με δέκα (10) τουλάχιστον κτίρια (π.χ. κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) ή και άλλες κοινόχρηστες ή κοινωφελείς λειτουργίες ή κοινόχρηστους χώρους (π.χ. σχολείο, εκκλησία, πλατεία κ.ά.).

Από την οριοθέτηση αποκλείονται συνολικά δεκαπέντε (15) περιπτώσεις, όπως δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, ζώνες αιγιαλού – παραλίας, κλπ.

2. Αρτιότητα Οικοπέδων

Ζώνη Α:
o Ελάχιστο εμβαδό 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 15 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο
o Ελάχιστο εμβαδό 500 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο (ισχύει για μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς π.χ. ημιορεινοί)
o Ισχύουν παρεκκλίσεις για προϋφιστάμενα οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού 150 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. υπό την προϋπόθεση προσώπου σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Ζώνες Β και Β1:

o Ελάχιστο εμβαδό από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε κοινόχρηστο χώρο
o Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά τις 4.11.2011 ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου (α) 10 μ. για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και (β) 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 μ.

Πάντως, για όλες τις Ζώνες (Α, Β και Β1) προβλέπεται ότι, οικόπεδα που μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως, με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

3. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης διαφοροποιούνται ανά ζώνη:

Ζώνη Α: Κατοικίες, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα κλπ.
Ζώνη Β: Επιπλέον των χρήσεων της ζώνης Α, επιτρέπονται σχολεία, πολιτιστικά κέντρα, δημόσιες υπηρεσίες κλπ.
Ζώνη Β1: Επιπλέον των ανωτέρω, Δραστηριότητες χαμηλής όχλησης, αγροτικές χρήσεις κλπ.

4. Έναρξη ισχύος νέων διατάξεων

Οι νέες διατάξεις δεν τίθενται σε άμεση ισχύ, αλλά εφαρμόζονται μετά την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης ή αναοριοθέτησης εκάστου οικισμού, με εξαίρεση την απαγόρευση ανέγερσης βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων για τις οποίες απαιτείται η διεξαγωγή Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εκτός των ορίων των οικισμών και σε απόσταση έως και 500 μ. περιμετρικά αυτών. Μέχρι τότε εφαρμόζονται οι αντίστοιχες για κάθε είδος οικισμού, πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν σήμερα.

4. Εκδοθείσες οικοδομικές άδειες

Οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης των οικισμών θεωρούνται νόμιμες και ισχυρές και οι προβλεπόμενες οικοδομικές εργασίες εκτελούνται νομίμως. Επιτρέπεται η ενημέρωση και η αναθεώρηση οικοδομικών αδειών σε ισχύ ή και για παράταση ισχύος, καθώς και η έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που χορηγήθηκε η άδεια.

Για ποιο λόγο όμως, υπάρχει αυτή η αναστάτωση;

Σύμφωνα με αποφάσεις του ΣτΕ, οι Νομάρχες ήταν αναρμόδιοι να οριοθετούν οικισμούς, με αποτέλεσμα οι οριοθετήσεις αυτές να είναι ακυρωτέες.

Αρχικά, το σχέδιο του ΠΔ για το οποίο εκδόθηκε η 74/2024 απόφαση του ΣτΕ, περιελάμβανε τέσσερεις ζώνες. Τις Α, Β, Β1 και Γ. Σύμφωνα με την απόφαση, στην περιοχή που περικλείεται στη ζώνη Γ, εντάσσονται εκτάσεις που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, προκειμένου να ενταχθούν στα όρια του οικισμού. Να διευκρινίσουμε ότι, η ζώνη Γ, εκτείνεται από το όριο της ζώνης Β ή και Β1 και έως το όριο του οικισμού.

Συνεπώς, σύμφωνα με την ανωτέρω απόφαση, οι εκτάσεις ή τμήματα αυτών, που περικλείονται στην ζώνη Γ, θα πρέπει να θεωρηθούν ως εκτός σχεδίου.

Άρα, για να γίνει η αναοριοθέτηση ενός τέτοιου οικισμού (κάτι που είναι απαιτούμενο, αφού οι οριοθετήσεις αυτές θεωρούνται ακυρωτέες), πρέπει τμήμα αυτού να τεθεί εκτός των ορίων του και να θεωρηθεί, ως εκτός σχεδίου περιοχή.
Έτσι, πολλές ιδιοκτησίες, που σήμερα θεωρούνται εντός οικισμού, «αύριο» θα είναι εκτός σχεδίου και προφανώς μη άρτιες.

Συμπεράσματα:

Η εφαρμογή του Προεδρικού Διατάγματος, θα οδηγήσει σε απομείωση της αξίας των ακινήτων, ενός συντριπτικά υψηλού ποσοστού πολιτών.

Θα απαξιωθεί η περιουσία χιλιάδων ιδιοκτητών, που αγόρασαν ή κληρονόμησαν ένα οικόπεδο και πληρώνουν τόσα χρόνια φόρους και ΕΝΦΙΑ, ενώ πιθανότατα, ο γείτονάς τους, με τις ίδιες ακριβώς προϋποθέσεις, απλά εφαρμόζοντας το νόμο, έχει ήδη οικοδομήσει.

Οι κανόνες που εφαρμόζει η Πολιτεία, θα πρέπει να είναι ξεκάθαροι και ίδιοι για όλους τους πολίτες, έτσι ώστε να μη χαθούν οι έννοιες της ασφάλειας και της βεβαιότητας του δικαίου.

Η έλλειψη ασφάλειας δικαίου, όχι μόνο διαταράσσει τη σχέση των πολιτών με την ακίνητη περιουσία τους και εμποδίζει την οικονομική ανάπτυξη, αλλά θα έχει και αρνητικές συνέπειες για τους πολίτες και το κράτος στους τρεις βασικούς τομείς, Οικονομία, Περιβάλλον, Κοινωνία.

Με τη μείωση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων, πιθανότατα θα οδηγηθούμε σε ανέγερση και διατήρηση αυθαιρέτων κατασκευών, ενώ θα υπάρξει έλλειψη εμπιστοσύνης και σεβασμού προς το κράτος, με αποτέλεσμα οι άνθρωποι να επηρεαστούν ψυχολογικά και να είναι δυσαρεστημένοι και δυστυχισμένοι.

Προτάσεις

Σύμφωνα με τις τελικές διατάξεις, η ισχύς του Π.Δ. θα αρχίσει με τη δημοσίευση του ΠΔ οριοθέτησης έκαστου οικισμού. Με την ολοκλήρωση των ΤΠΣ ή ΕΠΣ θα έχουν σίγουρα ολοκληρωθεί και οι αναοριοθετήσεις των υφιστάμενων οικισμών, δηλαδή το πολύ σε δύο χρόνια, κατά δήλωση των εκπροσώπων του Υπουργείου.

Καθώς οι ανάγκες αλλά και οι δυνατότητες (κυρίως οικονομικές) των ιδιοκτητών που θα χάσουν τις περιουσίες τους, ποικίλουν, δεν θα είναι σε όλους προσιτή η έκδοση οικοδομικής άδειας εντός των δύο ετών.

Μία πρόταση που έχει ακουστεί, είναι αυτή της μείωσης της αρτιότητας, για τα ακίνητα που θα θεωρηθούν σε μία νύχτα, εκτός σχεδίου. Η αρτιότητα αυτή, προτείνεται να είναι, 2.000 τμ, αντί για 4.000 τμ που είναι σήμερα, η αρτιότητα εκτός σχεδίου. Ο κίνδυνος σε αυτή την πρόταση είναι, το γεγονός ότι, οι περισσότερες ιδιοκτησίες εντός οικισμού, υπολείπονται κατά πολύ των 2.000 τμ. Επομένως με αυτή την πρόταση, λίγες περιπτώσεις θα έχουν αίσιο τέλος.

Στους περισσότερους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, η αρτιότητα για τα ακραία τμήματα αυτών, είναι κατά συντριπτική πλειοψηφία, 1.000 τμ, σε αρκετές περιπτώσεις είναι 600 τμ, ενώ σε ελάχιστες περιπτώσεις είναι 2.000 τμ.

Με βάσει τα ανωτέρω, προτείνουμε, όλες οι μέχρι σήμερα εντός οικισμού ιδιοκτησίες, να μη χάσουν την αρτιότητά τους, όμως να απαγορευτεί οποιαδήποτε κατάτμηση αυτών. Καθώς η μέγιστη δόμηση για οικόπεδα μεγαλύτερα των 600 τμ ή 700 τμ (ανάλογα τον οικισμό), είναι 400 τμ για κατοικία, με την απαγόρευση της κατάτμησης, θα περιοριστεί η δόμηση, αλλά δεν θα μηδενιστεί η περιουσία τόσων πολιτών.

Χωριανοπούλου Ελισάβετ

Έπαρχος Π.Ε. Μήλου
Εντεταλμένη
Περιβάλλοντος & Χωροταξίας
Π.Ε. Κυκλάδων