ΣτΕ: Νέες υποχρεώσεις για τις Πολεοδομίες των Δήμων - Τι αλλάζει για χαμένους φακέλους και ακυρωμένες οικοδομικές άδειες

Το κοινό μήνυμα προς τις Πολεοδομίες είναι σαφές: οι πολεοδομικές υποθέσεις δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με άτυπες υπηρεσιακές πρακτικές. Απαιτούνται συγκεκριμένες διοικητικές πράξεις, τεκμηριωμένοι φάκελοι και, όπου υπάρχει δικαστική απόφαση, πραγματική συμμόρφωση της Διοίκησης προς αυτήν.

Πρόκειται για αποφάσεις με ιδιαίτερη σημασία για τους δήμους, καθώς οι Υπηρεσίες Δόμησης καλούνται να διαχειριστούν χιλιάδες παλαιούς φυσικούς φακέλους, αρκετοί από τους οποίους έχουν δημιουργηθεί πριν από δεκαετίες, αλλά και σύνθετες υποθέσεις αδειών που συνδέονται με δικαστικές διαφορές.

ΣτΕ 1104/2026: Δεν αρκεί να «βρεθούν κάποια σχέδια»

Η πρώτη σημαντική απόφαση είναι η ΣτΕ 1104/2026, με Πρόεδρο τον Χρ. Ντουχάνη και Εισηγητή τον Ν. Βαγιωνάκη.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέτασε περίπτωση οικοδομικών αδειών στην Καλαμάτα, των οποίων ο διοικητικός φάκελος είχε χαθεί.

Η κρίση του Δικαστηρίου είναι ιδιαίτερα σημαντική: όταν ένας φάκελος έχει απολεσθεί από υπαιτιότητα της Διοίκησης, η αρμόδια υπηρεσία έχει υποχρέωση να προχωρήσει στην ανασύστασή του.

Και κυρίως, δεν αρκεί η “εν τοις πράγμασι ανασύσταση”, δηλαδή το να συγκεντρώσει η υπηρεσία κάποια σχέδια, έγγραφα και στοιχεία και να θεωρήσει ότι το θέμα έκλεισε.

Το ΣτΕ δέχθηκε ότι, βάσει του π.δ. 114/2005, απαιτούνται χωριστές διαπιστωτικές πράξεις τόσο για την απώλεια του φακέλου όσο και για την ολοκλήρωση της ανασύστασής του. Οι πράξεις εκδίδονται από το αρμόδιο όργανο της υπηρεσίας και κοινοποιούνται στον ενδιαφερόμενο.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά για τις ΥΔΟΜ

Για τις Πολεοδομίες των δήμων αυτό σημαίνει ότι πλέον δεν είναι ασφαλής διοικητικά μια πρακτική του τύπου:

«Ο φάκελος δεν υπάρχει, αλλά βρήκαμε κάποια σχέδια στο αρχείο».

Ούτε αρκεί η δημιουργία ενός νέου υπηρεσιακού φακέλου χωρίς την τυπική περάτωση της διαδικασίας.

Όταν η απώλεια οφείλεται στην υπηρεσία, η ΥΔΟΜ πρέπει να μπορεί να αποδείξει ολόκληρη τη διοικητική ακολουθία:

διαπίστωση της απώλειας → αναζήτηση στοιχείων → ανασύσταση → διαπιστωτική πράξη ολοκλήρωσης → κοινοποίηση στον ενδιαφερόμενο.

Η απαίτηση αυτή δημιουργεί ένα σαφές διοικητικό ίχνος, το οποίο προστατεύει όχι μόνο τον πολίτη και τον μηχανικό αλλά και την ίδια την ΥΔΟΜ σε οποιαδήποτε μελλοντική αμφισβήτηση.

Η ανασύσταση πρέπει να ολοκληρώνεται σε 30 ημέρες

Το π.δ. 114/2005 προβλέπει και συγκεκριμένες προθεσμίες.

Η δημόσια υπηρεσία που διαπιστώνει ότι έχει χάσει ολικά ή μερικά έναν φάκελο οφείλει μέσα σε 24 ώρες να ενημερώσει τον πολίτη, αρχικά με τηλεφωνική επικοινωνία ή άλλο πρόσφορο μέσο και στη συνέχεια με κοινοποίηση της σχετικής διαπιστωτικής πράξης.

Η διαδικασία ανασύστασης πρέπει κατ’ αρχήν να ολοκληρωθεί μέσα σε 30 ημέρες από τη διαπίστωση της απώλειας.

Η πρόβλεψη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για υποστελεχωμένες ΥΔΟΜ, στις οποίες η αναζήτηση παλαιών οικοδομικών φακέλων μπορεί να διαρκεί μήνες.

Η απόφαση του ΣτΕ καθιστά σαφές ότι η ανασύσταση δεν αποτελεί απλώς μια υπηρεσιακή εξυπηρέτηση προς τον πολίτη αλλά τυπική διοικητική διαδικασία.

Η ΥΔΟΜ δεν μπορεί να μεταφέρει το πρόβλημα στον ιδιοκτήτη

Ιδιαίτερα σημαντικό είναι επίσης ότι η ευθύνη αναζήτησης δεν μεταφέρεται αυτομάτως στον ιδιοκτήτη ή στον μηχανικό.

Όταν ο φάκελος χάθηκε από την ίδια τη Διοίκηση, η αρμόδια υπηρεσία οφείλει να αναζητήσει υπηρεσιακά στοιχεία που μπορεί να βρίσκονται σε άλλες δημόσιες υπηρεσίες και να ζητήσει τη σύμπραξη του πολίτη όπου αυτή είναι πράγματι αναγκαία.

Αυτό έχει μεγάλη πρακτική σημασία για άδειες ηλικίας 30, 40 ή 50 ετών, για τις οποίες μπορεί να μην υπάρχουν πλέον στην κατοχή των ιδιοκτητών αρχιτεκτονικά σχέδια, τοπογραφικά, διαγράμματα κάλυψης ή άλλα έγγραφα.

Τι προβλέπει πλέον ο νέος Πολεοδομικός Κώδικας

Στο ίδιο πεδίο έρχεται να προστεθεί ο νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026.

Το άρθρο 339 προβλέπει ειδικά την ανασύσταση φακέλων οικοδομικών αδειών.

Για άδειες πριν από την έναρξη ισχύος του π.δ. της 3/8.9.1983, η ανασύσταση μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να βασιστεί μεταξύ άλλων σε σχέδια που είχαν προσαρτηθεί σε πράξεις σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών ή σε εγκεκριμένα σχέδια που διαθέτει ο ιδιοκτήτης ή ο μηχανικός.

Για τις μεταγενέστερες άδειες, ο ανασυσταθείς φάκελος περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, όψεις και τομές, όπου εμφανίζεται η συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Τα στοιχεία κατατίθενται στην αρμόδια ΥΔΟΜ και θεωρούνται από αυτήν.

Προβλέπεται επίσης η δυνατότητα να καθοριστεί ηλεκτρονική διαδικασία ανασύστασης μέσω του συστήματος e-Άδειες.

Έτσι, ο Κώδικας προσδιορίζει κυρίως με ποια στοιχεία μπορεί να ανασυσταθεί ο φάκελος, ενώ η ΣτΕ 1104/2026 υπογραμμίζει ποια διοικητική διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί για να θεωρηθεί η ανασύσταση ολοκληρωμένη.

Προσοχή: χαμένος φάκελος δεν σημαίνει ακυρωμένη άδεια

Εδώ χρειάζεται μια κρίσιμη διάκριση.

Η απώλεια του φυσικού φακέλου μιας οικοδομικής άδειας δεν σημαίνει ότι ακυρώθηκε και η ίδια η οικοδομική άδεια.

Η ΣτΕ 1104/2026 αφορά το αποδεικτικό και διοικητικό πρόβλημα που δημιουργείται επειδή λείπουν τα στοιχεία του φακέλου.

Πρόκειται για εντελώς διαφορετική περίπτωση από εκείνη κατά την οποία ένα διοικητικό δικαστήριο ή το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ακυρώσει την ίδια την οικοδομική άδεια.

Και ακριβώς σε αυτή τη δεύτερη κατηγορία έρχονται οι αποφάσεις ΣτΕ Ολ. 1182 και 1183/2026.

ΣτΕ 1182 και 1183/2026: Δεν «ανασταίνεται» με τακτοποίηση μια άδεια που ακυρώθηκε

Οι δύο αποφάσεις της Ολομέλειας αφορούν την παρ. 3 του άρθρου 110 του ν. 4495/2017.

Η διάταξη επέτρεπε, υπό προϋποθέσεις, την υπαγωγή στις ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων κτισμάτων που είχαν ανεγερθεί βάσει οικοδομικής άδειας, η οποία αργότερα ακυρώθηκε δικαστικά λόγω εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος, εφόσον ο ιδιοκτήτης δεν είχε προσκομίσει ψευδή ή αναληθή στοιχεία.

Η Ολομέλεια έκρινε τις σχετικές διατάξεις ανίσχυρες ως αντισυνταγματικές.

Το ΣτΕ έκρινε ότι η αυτόματη υπαγωγή των κτισμάτων σε καθεστώς εξαίρεσης από την κατεδάφιση ισοδυναμεί ουσιαστικά με αναβίωση μιας οικοδομικής άδειας που έχει ήδη ακυρωθεί δικαστικά.

Το Δικαστήριο συνέδεσε το ζήτημα με την αποτελεσματική δικαστική προστασία, τη διάκριση των λειτουργιών, την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται στις δικαστικές αποφάσεις και τον συνταγματικά επιβαλλόμενο ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Τι σημαίνει αυτό για τις Πολεοδομίες των Δήμων

Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 έχουν ακόμη βαρύτερες συνέπειες για τις ΥΔΟΜ.

Όταν μια οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί αμετάκλητα για ουσιαστικό πολεοδομικό λόγο, η υπηρεσία δεν μπορεί να συμπεριφέρεται σαν η άδεια να εξακολουθεί να αποτελεί νόμιμο διοικητικό έρεισμα.

Κατά το σκεπτικό της Ολομέλειας, η συμμόρφωση προς την ακυρωτική απόφαση συνδέεται με τον χαρακτηρισμό των σχετικών κτισμάτων ως αυθαιρέτων και τις διοικητικές και υλικές ενέργειες που επιβάλλει η πολεοδομική νομοθεσία.

Με άλλα λόγια, για τις ΥΔΟΜ δημιουργείται ανάγκη πολύ καθαρού διαχωρισμού μεταξύ:

α) μιας άδειας που εξακολουθεί να ισχύει αλλά έχει χαθεί ο φάκελός της,

και

β) μιας άδειας που έχει ακυρωθεί από το δικαστήριο.

Στην πρώτη περίπτωση απαιτείται ανασύσταση του φακέλου.

Στη δεύτερη, η άδεια δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται σαν να εξακολουθεί να ισχύει ούτε να επανέρχεται αυτομάτως μέσω μιας δήλωσης τακτοποίησης.

Η καλή πίστη του ιδιοκτήτη δεν δεσμεύει την ΥΔΟΜ

Το ζήτημα είναι ακόμη πιο σύνθετο επειδή στις υποθέσεις που εξέτασε το ΣτΕ οι ιδιοκτήτες δεν είχαν κατ’ ανάγκην εξαπατήσει τη Διοίκηση.

Μπορεί δηλαδή ένας πολίτης να έχτισε καλόπιστα με μια άδεια την οποία του χορήγησε η ίδια η Πολεοδομία και χρόνια αργότερα η άδεια αυτή να ακυρώθηκε επειδή η υπηρεσία εφάρμοσε λανθασμένο πολεοδομικό καθεστώς.

Παρά τη δυσμενή θέση του καλόπιστου ιδιοκτήτη, το ΣτΕ έκρινε ότι η αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης δεν μπορεί να οδηγήσει σε εξουδετέρωση μιας δικαστικής απόφασης που ακύρωσε την άδεια.

Αυτό σημαίνει ότι η ΥΔΟΜ δεν έχει περιθώριο να επιλέγει μια άτυπη «λύση επιείκειας» επειδή το σφάλμα είχε γίνει από την ίδια τη Διοίκηση.

Δεν αποκλείεται κάθε μελλοντική νομιμοποίηση

Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 δεν σημαίνουν, πάντως, ότι ένα τέτοιο κτίριο δεν μπορεί ποτέ υπό οποιεσδήποτε συνθήκες να αποκτήσει νόμιμο πολεοδομικό έρεισμα.

Το ΣτΕ διακρίνει την αυτόματη διάσωση ενός συγκεκριμένου κτιρίου από μια πραγματική, γενική αλλαγή του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής.

Το Δικαστήριο αναφέρει ως διαφορετική περίπτωση μια γενική μεταβολή του εφαρμοστέου πολεοδομικού καθεστώτος, η οποία θα βασίζεται στα πραγματικά και πολεοδομικά δεδομένα της περιοχής και θα είναι σύμφωνη με τις απαιτήσεις του άρθρου 24 του Συντάγματος.

Άρα, άλλο μια νομοθετική ρύθμιση που επιχειρεί να «σώσει» αυτομάτως κτίρια των οποίων οι άδειες ακυρώθηκαν και άλλο ένας νέος, συνολικός και τεκμηριωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός.

Οι ΥΔΟΜ χρειάζονται πλέον σαφή πρωτόκολλα

Οι αποφάσεις του ΣτΕ δημιουργούν στην πράξη την ανάγκη οι δήμοι να οργανώσουν πολύ πιο συστηματικά τη διαχείριση των παλαιών πολεοδομικών τους αρχείων.

Για κάθε υπόθεση χαμένου φακέλου πρέπει να υπάρχει καταγραφή:

♦ πότε διαπιστώθηκε η απώλεια,

♦ ποια στοιχεία έλειπαν,

♦ ποια υπηρεσία είχε την ευθύνη φύλαξης,

♦ ποιες υπηρεσιακές αναζητήσεις έγιναν,

♦ ποια στοιχεία συγκεντρώθηκαν,

♦ ποια στοιχεία αποτέλεσαν τελικά τον ανασυσταθέντα φάκελο,

♦ ποιο αρμόδιο όργανο εξέδωσε τη διαπιστωτική πράξη ολοκλήρωσης και

♦ πότε αυτή κοινοποιήθηκε στον ενδιαφερόμενο.

Αντίστοιχα, απαιτείται ιδιαίτερη παρακολούθηση των οικοδομικών αδειών που αποτελούν αντικείμενο δικαστικών διαφορών, ώστε μια ακυρωτική δικαστική απόφαση να μην παραμένει απλώς καταχωρισμένη σε έναν φάκελο χωρίς να ακολουθούν οι απαιτούμενες διοικητικές ενέργειες.

Πρόσθετος φόρτος για ήδη πιεσμένες Πολεοδομίες

Αυτή είναι ίσως η μεγαλύτερη πρακτική διάσταση για τους δήμους.

Η νομολογία δεν αφορά μόνο μεμονωμένες δικαστικές διαφορές. Αγγίζει ένα διαχρονικό διοικητικό πρόβλημα: τη διαχείριση του τεράστιου φυσικού αρχείου των Πολεοδομιών.

Σε πολλές ΥΔΟΜ υπάρχουν φάκελοι δεκαετιών, σχέδια σε έντυπη μορφή, παλαιά μικροφίλμ, ελλιπείς καταχωρίσεις και έγγραφα που προέρχονται ακόμη και από υπηρεσίες οι οποίες έχουν καταργηθεί ή αναδιοργανωθεί.

Η εφαρμογή της ΣτΕ 1104/2026 σημαίνει ότι οι δήμοι δεν αρκεί να διαθέτουν αποθηκευτικούς χώρους με παλαιούς φακέλους. Χρειάζονται διαδικασίες ιχνηλασιμότητας, ψηφιοποίηση, πρωτόκολλο ανασύστασης και σαφή κατανομή αρμοδιοτήτων.

Διαφορετικά, κάθε χαμένος φάκελος μπορεί να μετατραπεί από ένα απλό πρόβλημα αρχείου σε διοικητική εκκρεμότητα που εμποδίζει μεταβιβάσεις, Ηλεκτρονικές Ταυτότητες Κτιρίων, ελέγχους αυθαιρέτων, προσθήκες, αναθεωρήσεις και νέες οικοδομικές άδειες.

Η ψηφιοποίηση των αρχείων γίνεται ακόμη πιο κρίσιμη

Υπό αυτό το πρίσμα, η ψηφιοποίηση των πολεοδομικών αρχείων των δήμων αποκτά πλέον όχι μόνο χαρακτήρα διοικητικού εκσυγχρονισμού αλλά και νομικής ασφάλειας.

Ένα πλήρες ψηφιακό αρχείο μπορεί να περιορίσει σημαντικά τον κίνδυνο απώλειας σχεδίων, να επιτρέπει την άμεση διασταύρωση των στοιχείων μιας οικοδομικής άδειας και να μειώνει τις περιπτώσεις στις οποίες η ΥΔΟΜ θα χρειάζεται να κινεί επίσημη διαδικασία ανασύστασης.

Ταυτόχρονα, η πρόβλεψη του άρθρου 339 του νέου Κώδικα για δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής των στοιχείων ανασύστασης μέσω του e-Άδειες δείχνει την κατεύθυνση προς την οποία θα πρέπει να κινηθεί συνολικά το σύστημα.

Δύο αποφάσεις, ένα μήνυμα προς τους δήμους

Οι αποφάσεις του ΣτΕ διαμορφώνουν τελικά δύο καθαρούς κανόνες για τις Πολεοδομίες:

Πρώτον: όταν η άδεια υπάρχει αλλά ο φάκελός της χάθηκε από τη Διοίκηση, η ΥΔΟΜ έχει υποχρέωση να τον ανασυστήσει με την προβλεπόμενη διαδικασία και να ολοκληρώσει τη διαδικασία με ρητή διαπιστωτική πράξη.

Δεύτερον: όταν η ίδια η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί αμετάκλητα από τη Δικαιοσύνη για ουσιαστικούς πολεοδομικούς λόγους, η Διοίκηση οφείλει να σεβαστεί την ακύρωση και δεν μπορεί να αντιμετωπίσει την άδεια σαν να εξακολουθεί να ισχύει μέσω μιας αυτόματης διαδικασίας τακτοποίησης.

Για τις ΥΔΟΜ των δήμων, επομένως, οι αποφάσεις του 2026 σημαίνουν περισσότερη τυπικότητα, μεγαλύτερη ανάγκη τεκμηρίωσης και αυστηρότερη παρακολούθηση τόσο των πολεοδομικών φακέλων όσο και των δικαστικών αποφάσεων που τους αφορούν.

Και ταυτόχρονα αναδεικνύουν ένα ευρύτερο ζήτημα για την Αυτοδιοίκηση: χωρίς επαρκώς στελεχωμένες ΥΔΟΜ, οργανωμένα ψηφιακά αρχεία και ενιαίες διαδικασίες, ένα πρόβλημα που ξεκινά από έναν χαμένο φάκελο δεκαετιών μπορεί να εξελιχθεί σε πολυετή διοικητική και δικαστική εκκρεμότητα για πολίτες, μηχανικούς και δήμους.