Σημαντικές αλλαγές στον πολεοδομικό χάρτη της χώρας δρομολογούνται για περίπου 12.000 οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, δημιουργώντας νέα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο επανακαθορισμός των ορίων ενδέχεται να επηρεάσει τη δυνατότητα δόμησης οικοπέδων, ακόμη και σε περιοχές που μέχρι σήμερα θεωρούνταν εντός οικισμού.

Η διαδικασία αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τη νησιωτική Ελλάδα, όπου μεγάλος αριθμός ιδιοκτησιών βρίσκεται σε μικρούς και παραδοσιακούς οικισμούς, ενώ η δυνατότητα οικοδομικής αξιοποίησης αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την περιουσιακή αξία της γης.

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά στην προετοιμασία νέας ψηφιακής πλατφόρμας, μέσω της οποίας οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να εξετάζουν τα προτεινόμενα όρια των οικισμών και να υποβάλλουν τεκμηριωμένες αντιρρήσεις, εφόσον διαπιστώνουν ότι θίγονται τα δικαιώματά τους.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που έχει γίνει γνωστός, η πλατφόρμα αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία στις αρχές του 2027, ενώ έχει ήδη προκηρυχθεί διαγωνισμός για την κατασκευή και την τεχνική υποστήριξή της.

Οικόπεδα που σήμερα χτίζουν μπορεί να βρεθούν εκτός ορίων

Το σημαντικότερο ζήτημα αφορά ακίνητα τα οποία περιλαμβάνονταν σε παλαιότερες οριοθετήσεις οικισμών, αλλά ενδέχεται να μην εντάσσονται στα νέα πολεοδομικά όρια.

Σε μια τέτοια περίπτωση, η δυνατότητα δόμησης δεν θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη, καθώς θα εξαρτάται από τη θέση του ακινήτου, το καθεστώς της περιοχής και τους όρους που θα προβλέπει η τελική οριοθέτηση.

Η νέα διαδικασία στηρίζεται στο πολεοδομικό πλαίσιο που θεσπίστηκε με το Προεδρικό Διάταγμα 194/Δ/2025 και στις μεταγενέστερες νομοθετικές παρεμβάσεις, με στόχο την αντιμετώπιση προβλημάτων που είχαν προκύψει από παλαιότερες οριοθετήσεις και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Παράλληλα, προβλέπονται ειδικά πολεοδομικά εργαλεία για τη διαχείριση περιοχών που συνδέονται με την ανάπτυξη των μικρών οικισμών.

Για οικισμούς έως 700 κατοίκους προβλέπεται η δυνατότητα καθορισμού Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού, ενώ για οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους προβλέπεται η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων.

Ωστόσο, η ένταξη ενός ακινήτου σε κάποια από τις παραπάνω περιοχές δεν σημαίνει αυτομάτως ότι διατηρεί το σύνολο των προηγούμενων δικαιωμάτων δόμησης. Απαιτείται εξέταση των ειδικών όρων αρτιότητας, του προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο και των υπόλοιπων πολεοδομικών προϋποθέσεων.

Προθεσμία 30 ημερών για την υποβολή αντιρρήσεων

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί η διαδικασία υποβολής ενστάσεων.

Σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της σχεδιαζόμενης ψηφιακής πλατφόρμας, προβλέπεται χρονικό διάστημα 30 ημερών για την υποβολή αντιρρήσεων από τους ενδιαφερομένους και αντίστοιχο διάστημα για την εξέτασή τους.

Η προθεσμία θα συνδέεται με την ανάρτηση των σχετικών στοιχείων και δεν έχει αρχίσει να μετρά για όλους τους ιδιοκτήτες από κάποια κοινή ημερομηνία.

Μέσω της πλατφόρμας θα παρέχεται η δυνατότητα αναζήτησης συγκεκριμένου οικισμού και εντοπισμού των ακινήτων σε ψηφιακό χάρτη, ώστε να διαπιστώνεται αν βρίσκονται εντός των προτεινόμενων ορίων, εκτός αυτών ή σε περιοχή που επηρεάζεται από νέα οριοθέτηση.

Όσοι διαφωνούν με την προτεινόμενη χάραξη θα πρέπει να τεκμηριώνουν την αντίρρησή τους με συγκεκριμένα στοιχεία και όχι απλώς να δηλώνουν ότι το ακίνητό τους βρισκόταν μέχρι σήμερα εντός οικισμού.

Τι πρέπει να κάνουν από τώρα οι ιδιοκτήτες

Παρότι η νέα πλατφόρμα δεν έχει ακόμη τεθεί σε λειτουργία, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προετοιμαστούν εγκαίρως, ώστε να αποφύγουν προβλήματα όταν αρχίσουν οι αναρτήσεις.

Το πρώτο βήμα είναι η συνεργασία με αρμόδιο μηχανικό για τον ακριβή εντοπισμό του ακινήτου και τον έλεγχο της σημερινής πολεοδομικής του κατάστασης.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η συγκέντρωση των τίτλων ιδιοκτησίας, παλαιών τοπογραφικών διαγραμμάτων, οικοδομικών αδειών, του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), όπου υπάρχει, καθώς και κάθε διαθέσιμου στοιχείου που αποδεικνύει τη θέση και την πολεοδομική ιστορία της ιδιοκτησίας.

Χρήσιμα μπορεί επίσης να αποδειχθούν παλαιές αεροφωτογραφίες, Φύλλα Εφημερίδας της Κυβερνήσεως με προηγούμενες οριοθετήσεις και εγκεκριμένα διαγράμματα.

Στην περίπτωση που διαπιστωθεί διαφοροποίηση μεταξύ των προηγούμενων και των νέων προτεινόμενων ορίων, θα απαιτηθεί τεχνική τεκμηρίωση, στην οποία θα προσδιορίζονται το ακίνητο, η μεταβολή που το επηρεάζει και οι λόγοι για τους οποίους ζητείται η επανεξέταση της οριοθέτησης.

Η υποβολή ένστασης, πάντως, δεν εξασφαλίζει αυτομάτως ότι το ακίνητο θα χαρακτηριστεί οικοδομήσιμο. Η τελική κρίση θα προκύψει από τις προβλεπόμενες διοικητικές διαδικασίες και τη θεσμοθέτηση των ορίων.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τη Λέρο και τα Δωδεκάνησα

Το ζήτημα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τη Λέρο και γενικότερα τα Δωδεκάνησα, όπου η διαμόρφωση των οικισμών, οι παλαιότερες πολεοδομικές ρυθμίσεις και οι ιδιαιτερότητες της νησιωτικής γης καθιστούν αναγκαία την προσεκτική εξέταση κάθε περίπτωσης.

Οι αλλαγές μπορεί να επηρεάσουν ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα στις παρυφές μικρών οικισμών, αλλά και όσους σχεδιάζουν την ανέγερση κατοικίας, τη μεταβίβαση ή την αξιοποίηση της περιουσίας τους.

Δεν έχει, ωστόσο, δημοσιοποιηθεί στο πλαίσιο της συγκεκριμένης διαδικασίας οριστικός νέος χάρτης από τον οποίο να προκύπτει ότι συγκεκριμένες ιδιοκτησίες της Λέρου χάνουν τη δυνατότητα δόμησης.

Επομένως, είναι σημαντικό να αποφεύγονται πρόωρα συμπεράσματα και να εξετάζεται κάθε ακίνητο με βάση τα επίσημα πολεοδομικά δεδομένα.

Γιατί οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν την τελευταία στιγμή

Η προετοιμασία των απαραίτητων δικαιολογητικών και η αναζήτηση παλαιών διοικητικών πράξεων μπορεί να απαιτήσουν χρόνο, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν ελλείψεις σε τοπογραφικά ή ασάφειες ως προς την ακριβή θέση μιας ιδιοκτησίας.

Για τον λόγο αυτό, όσοι διαθέτουν ακίνητα σε μικρούς οικισμούς, κυρίως κοντά στα σημερινά τους όρια, έχουν κάθε λόγο να προχωρήσουν εγκαίρως στον έλεγχο των στοιχείων τους με τη βοήθεια μηχανικού.

Ο επανακαθορισμός των ορίων δεν αποτελεί απλώς μια τεχνική ή διοικητική διαδικασία. Συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας, την αξία της γης και τις προοπτικές ανάπτυξης των μικρών οικισμών. Γι’ αυτό και η ουσιαστική ενημέρωση των ιδιοκτητών, η διαφάνεια στις προτεινόμενες οριοθετήσεις και η δυνατότητα τεκμηριωμένης συμμετοχής στη διαδικασία αποκτούν ιδιαίτερη σημασία, ειδικά για τις νησιωτικές περιοχές.