Κτηματολόγιο: Ο Άρειος Πάγος δικαίωσε ιδιώτισσα για ακίνητα που εμφανίζονταν ως δημόσια

Με την υπ' αριθμόν 582/2026 απόφασή του, ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αίτηση αναίρεσης που είχε ασκήσει το Ελληνικό Δημόσιο κατά προηγούμενης δικαστικής απόφασης, η οποία είχε αναγνωρίσει δικαίωμα συγκυριότητας ιδιώτισσας σε πέντε ακίνητα στην περιοχή Ρουσσοσπίτι του Ρεθύμνου.

Η ιδιώτισσα διεκδικούσε ποσοστό 16,67% εξ αδιαιρέτου, το οποίο είχε περιέλθει στην κατοχή της μέσω κληρονομικής διαδοχής. Ωστόσο, κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης, τα συγκεκριμένα ακίνητα είχαν καταχωριστεί ως ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου.

Τι έκριναν τα δικαστήρια

Η υπόθεση είχε αρχικά εξεταστεί από το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρεθύμνης, το οποίο δικαίωσε την ιδιώτισσα με την απόφαση 45/2020.

Ακολούθησε η απόφαση 63/2023 του Μονομελούς Εφετείου Κρήτης, που επικύρωσε την πρωτόδικη κρίση και διέταξε τη διόρθωση των ανακριβών κτηματολογικών εγγραφών.

Το Ελληνικό Δημόσιο προσέφυγε στον Άρειο Πάγο, υποστηρίζοντας, μεταξύ άλλων, ότι δεν είχε αποδειχθεί νόμιμος τρόπος απόκτησης της κυριότητας από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες.

Ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αίτηση αναίρεσης, κρίνοντας ότι το Εφετείο είχε εφαρμόσει ορθά τις σχετικές διατάξεις και είχε αιτιολογήσει επαρκώς την απόφασή του.

Καθοριστικής σημασίας οι παλαιοί τίτλοι και η χρησικτησία

Στη συγκεκριμένη υπόθεση προσκομίστηκαν συμβολαιογραφικά έγγραφα που ανάγονταν έως το 1886, καθώς και στοιχεία για τη διαχρονική εκμετάλλευση των εκτάσεων από τους ιδιοκτήτες τους.

Το δικαστήριο έλαβε υπόψη πράξεις καλλιέργειας, επίβλεψης και εκμίσθωσης σε κτηνοτρόφους, ενώ εξετάστηκαν και οι ειδικές διατάξεις του Κρητικού Αστικού Κώδικα για την απόκτηση κυριότητας με χρησικτησία.

Ιδιαίτερη σημασία είχε το ιδιοκτησιακό καθεστώς της Κρήτης, όπου δεν εφαρμόζεται το γενικό τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί δασών και δασικών εκτάσεων.

Στις περιοχές αυτές, ο δασικός χαρακτήρας μιας έκτασης δεν αρκεί από μόνος του για να αποδείξει ότι ανήκει στο Δημόσιο.

Τι σημαίνει η απόφαση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Η απόφαση επιβεβαιώνει ότι μια κτηματολογική εγγραφή υπέρ του Δημοσίου δεν αποκλείει τη δικαστική αναγνώριση δικαιωμάτων ιδιώτη, εφόσον αποδεικνύεται ότι έχει αποκτήσει νόμιμα την κυριότητα.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως δημόσιο μπορεί αυτομάτως να αναγνωριστεί ως ιδιωτικό.

Κάθε περίπτωση εξετάζεται ξεχωριστά, με βάση τους τίτλους ιδιοκτησίας, το ιστορικό του ακινήτου, τις εφαρμοστέες διατάξεις και τις προβλεπόμενες διαδικασίες και προθεσμίες διόρθωσης.

Η απόφαση έχει ενδιαφέρον και για ιδιοκτήτες ακινήτων σε άλλες νησιωτικές περιοχές, όπου υπάρχουν σύνθετα ιδιοκτησιακά ζητήματα. Ωστόσο, οι ειδικές διατάξεις που εφαρμόστηκαν στην Κρήτη δεν μπορούν να μεταφερθούν αυτομάτως στη Λέρο ή στα υπόλοιπα Δωδεκάνησα.