Το τελευταίο διάστημα έχει προκληθεί έντονη ανησυχία γύρω από την αλλαγή των κανόνων οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Η έκδοση ΠΔ 129/2025 και η σχετική νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) έχουν επιφέρει νέα δεδομένα, επηρεάζοντας τη δυνατότητα δόμησης χιλιάδων ιδιοκτησιών.
Ο δημόσιος διάλογος, όμως, συχνά διαστρεβλώνεται από υπεραπλουστεύσεις, παραπληροφόρηση και λαϊκισμό. Όμως τέτοια ζητήματα απαιτούν σοβαρότητα, ακρίβεια και υπεύθυνη ενημέρωση. Το ζητούμενο δεν είναι να διχαστεί η κοινωνία, αλλά να δοθούν σαφείς απαντήσεις και ρεαλιστικές λύσεις.
Η σημερινή εικόνα των οικισμών
Οι περισσότεροι μικροί οικισμοί οργανώνονται σε τρεις βασικές ζώνες:
- Συνεκτικό τμήμα (ΖΩΝΗ Α) – Το κέντρο του οικισμού, πυκνοδομημένο και οργανωμένο όπως είχε δημιουργηθεί προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας).
- Διάσπαρτο τμήμα (ΖΩΝΗ Β) – Εκεί όπου η δόμηση είναι αραιότερη αλλά ακόμα λειτουργικά ενταγμένη στον οικισμό κι έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983.
- Αραιοδομημένο τμήμα (ΖΩΝΗ Β1) – Οι περιφερειακές εκτάσεις του οικισμού με ελάχιστη δόμηση, που μέχρι σήμερα θεωρούνταν και αυτές «εντός οικισμού» σύμφωνα με τα όρια που είχαν ορισθεί με απόφαση Νομάρχη.
Τι αλλάζει με βάση τη νομολογία του ΣτΕ
Το ΣτΕ, με μια σειρά από αποφάσεις, έθεσε τέλος στη δυνατότητα να περιλαμβάνεται το αραιοδομημένο τμήμα εντός των ορίων των οικισμών. Συγκεκριμένα:
- Το αραιοδομημένο τμήμα πλέον θα αντιμετωπίζεται ως εκτός σχεδίου περιοχή.
- Αυτό σημαίνει αυστηρότερες προϋποθέσεις δόμησης, όπως ισχύουν και στις λοιπές εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας.
Πότε τίθενται σε εφαρμογή οι αλλαγές;
Οι αλλαγές δεν εφαρμόζονται άμεσα. Θα ισχύσουν ΜΟΝΟ όταν εγκριθούν τα νέα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ/ΕΠΣ) με Προεδρικό Διάταγμα — διαδικασία που αναμένεται να ολοκληρωθεί σε τουλάχιστον δύο χρόνια.
Μέχρι τότε, τι ισχύει;
- Οι άδειες δόμησης συνεχίζουν να εκδίδονται βάσει των υφιστάμενων ορίων των οικισμών, όπως αυτά έχουν καθοριστεί με τις παλαιότερες αποφάσεις των Νομαρχών.
Ποιοι δεν επηρεάζονται:
- Ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται στο συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα (Α και Β) των οικισμών δεν επηρεάζονται από την αλλαγή.
- Οι δυνατότητες δόμησης παραμένουν αμετάβλητες.
Συμπέρασμα: Ρεαλισμός και υπευθυνότητα
Η συζήτηση γύρω από την οριοθέτηση των οικισμών δεν προσφέρεται για επιπόλαιες κραυγές ή πρόχειρες γενικεύσεις. Πρόκειται για ένα πολυσύνθετο ζήτημα που αγγίζει άμεσα τις ζωές των πολιτών, την ασφάλεια της περιουσίας τους και τη συνολική αναπτυξιακή πορεία της χώρας. Η προστασία του πολίτη και του δικαιώματός του στην ιδιοκτησία δεν διασφαλίζεται με τη δραματοποίηση του δημόσιου λόγου ή με νομικούς αυτοσχεδιασμούς, αλλά με προσεκτικό, τεκμηριωμένο σχεδιασμό, πλήρη διαφάνεια και ουσιαστικό διάλογο, βασισμένο σε αδιαμφισβήτητα πραγματικά δεδομένα.
Αυτό που απαιτείται σήμερα είναι θεσμική σοβαρότητα, διαχρονική συνέπεια και τεχνική επάρκεια, ώστε να διασφαλιστεί η συνέχεια και η αξιοπιστία της πολεοδομικής πολιτικής, χωρίς να συνθλίβονται τα δικαιώματα των ιδιοκτητών ή να υπονομεύεται η αναπτυξιακή προοπτική των τοπικών κοινωνιών. Είναι καθοριστικής σημασίας να τηρηθούν οι αρχές του κράτους δικαίου και της πολεοδομικής ορθολογικότητας, με σεβασμό τόσο στο περιβάλλον όσο και στις συνταγματικά κατοχυρωμένες ελευθερίες.
Υπό αυτό το πρίσμα, δικαιώνεται η επιλογή του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ) να διεκδικήσει και να αναλάβει την εκπόνηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων της χώρας ως φορέας υλοποίησης, διαθέτοντας την απαραίτητη επιστημονική γνώση, επιχειρησιακή εμπειρία και αντικειμενικότητα. Η επιλογή αυτή αποτελεί αναγκαία συνθήκη για τη διαμόρφωση ενός πλαισίου ανάπτυξης με σαφείς κανόνες, κοινωνική συναίνεση και μακροπρόθεσμη προοπτική.
Μόνο μέσα από τέτοιες υπεύθυνες στρατηγικές επιλογές και μεθοδικές διαδικασίες μπορεί να επιτευχθεί ο στόχος μιας δίκαιης, βιώσιμης και λειτουργικής πολεοδομικής οργάνωσης προς όφελος όλων.
