Λίφτινγκ στο μέτρο της απαλλαγής των ενοικίων από φόρους εισοδήματος ετοιμάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Κατόπιν αιτημάτων της ΠΟΜΙΔΑ, ο υπουργός Κυριάκος Πιερρακάκης και ο υφυπουργός Θάνος Πετραλιάς επεξεργάζονται ένα σχέδιο που φιλοδοξεί να ωθήσει ακόμη και τους πιο δύσπιστους ιδιοκτήτες να «ξεκλειδώσουν» σπίτια που παραμένουν κλειστά και δεν νοικιάζονται. Το νέο μέτρο θα ενταχθεί στο νομοσχέδιο που θα συγκεντρώσει όλες τις παροχές και ελαφρύνσεις που εξήγγειλε ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ, το οποίο αναμένεται να έρθει για ψήφιση στη Βουλή μέχρι τα μέσα Οκτωβρίου.
Με το σχέδιο αυτό η κυβέρνηση επιχειρεί να ανοίξουν χιλιάδες κλειστά σπίτια σε όλη την Ελλάδα, προσφέροντας ισχυρό φορολογικό δέλεαρ για τους ιδιοκτήτες. Στόχος είναι να διατεθούν περισσότερες κατοικίες και να προσφερθούν με πιο προσιτό ενοίκιο, αλλά και να εξασφαλίσουν στέγη σε χιλιάδες γιατρούς, δασκάλους, νοσηλευτές, στρατιωτικούς και αστυνομικούς που κάθε χρόνο μετατίθενται σε νησιά και τουριστικούς προορισμούς, αλλά δεν βρίσκουν διαμέρισμα για να νοικιάσουν.
Το πρόβλημα
Σήμερα, ισχύει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, για τον ιδιοκτήτη που θα μισθώσει κατοικία η οποία παρέμενε κενή για τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες. Το μέτρο, που αποφασίστηκε να παραταθεί έως και το 2026, έχει φέρει κάποια αποτελέσματα, άφηνε όμως και πολλά κενά.
Συγκεκριμένα, ο νόμος 5073/2023 προβλέπει ότι η απαλλαγή για κλειστά σπίτια που ανοίγουν ισχύει μόνο αν δοθούν για τριετή μίσθωση και εφόσον αφορά ακίνητο έως 120 τ.μ. το οποίο έχει δηλωθεί ως κενό για τα προηγούμενα τρία έτη.
Με το ισχύον νομικό πλαίσιο όμως, ανακύπτουν προβλήματα που, σε μεγάλο βαθμό, ακύρωναν το μέτρο.
Για παράδειγμα:
Πρόβλημα 1ο:
Σπάσιμο μισθωτηρίου
■ Αν ο ενοικιαστής αποφασίσει να φύγει από το σπίτι νωρίτερα από τη λήξη της τριετούς σύμβασης (π.χ. λόγω μετάθεσης ή για λόγους υγείας κ.λπ.), τότε η απαλλαγή ακυρώνεται και ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει -και αναδρομικά- τους φόρους για τα μισθώματα που υπολόγιζε πως θα έμεναν αφορολόγητα. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης χάνει όχι μόνο το κίνητρο και επιβαρύνεται ξαφνικά για τα μισθώματα που έχει ήδη εισπράξει, ενώ αποκλείεται και μελλοντικά από την απαλλαγή αυτή, καθώς ισχύει μόνο κατά την πρώτη τριετία μίσθωσης του «κλειστού» ακινήτου! Ετσι, πολλοί ιδιοκτήτες κρίνουν ότι το ρίσκο είναι μεγάλο και επιλέγουν να αφήσουν τα σπίτια τους κλειστά ή να τα δουλέψουν με Airbnb.
Πρόβλημα 2ο:
Ενοικιαστής υπό μετάθεση
■ Κατ’ επέκταση, αν ο ιδιοκτήτης ξέρει ότι ο ενοικιαστής που αναζητά στέγη είναι εργαζόμενος που παίρνει συνεχώς μεταθέσεις και, άρα, θα πρέπει να μετακινηθεί πριν συμπληρωθεί η τριετία, αρνείται να του ενοικιάσει το σπίτι, γιατί αλλιώς θα φορολογηθεί για όσα μισθώματα εισπράξει από το ακίνητο.
Πρόβλημα 3ο:
Σπίτια άνω των 120 τ.μ.
■ Καθώς το κίνητρο ισχύει μόνο για ακίνητα έως 120 τ.μ., τα μεγαλύτερα σπίτια παραμένουν κλειστά επί χρόνια, επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν λαμβάνουν την απαλλαγή φόρου αν τα διαθέσουν προς ενοικίαση, όπως δικαιούνται άλλοι με μικρότερα ακίνητα. Το αποτέλεσμα όμως είναι πολυμελείς οικογένειες, που έχουν ανάγκη μεγαλύτερους χώρους στέγασης, να μη βρίσκουν κατάλληλες κατοικίες.
Τριπλή παρέμβαση
Ολα αυτά τώρα αλλάζουν. Το υπουργείο Οικονομικών προσανατολίζεται να δώσει πραγματικό κίνητρο ώστε να ανοίξουν περισσότερα σπίτια που σήμερα μένουν κλειστά για να ενισχυθεί και η προσφορά κατοικιών σε περιοχές με έντονο στεγαστικό πρόβλημα.
Μεταξύ άλλων εξετάζονται τρεις βασικές αλλαγές:
Παρέμβαση 1η:
Διάρκεια της μίσθωσης
Αντί για υποχρεωτική τριετία, εξετάζεται να θεσπιστεί ένα ελάχιστο όριο π.χ. έξι μηνών. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να μισθώσει το σπίτι του σε έναν γιατρό που πήρε μετάθεση για το αγροτικό του, σε έναν δάσκαλο που θα μείνει για τη σχολική χρονιά ή σε έναν στρατιωτικό που υπηρετεί για περιορισμένο διάστημα, χωρίς να χάνει τη φοροαπαλλαγή.
Παράλληλα, δεν θα υπάρχει περιορισμός σε μία μόνο μίσθωση εντός της τριετίας. Αντιθέτως, θα επιτρέπονται περισσότερες μισθώσεις, ώστε να καλύπτονται οι ανάγκες διαφορετικών ενοικιαστών π.χ. κάθε 6 ή 7 ή 9 ή 12 ή παραπάνω μήνες (κάθε σχολικό έτος σε άλλον εκπαιδευτικό).
Παρέμβαση 2η:
Πρόωρη αποχώρηση
Η δεύτερη μεγάλη αλλαγή αφορά την περίπτωση που ο ενοικιαστής σπάει το τριετές συμβόλαιο και αποχωρεί πρόωρα. Μέχρι σήμερα αυτό ακύρωνε όλο το όφελος, ακόμη κι αν ο ιδιοκτήτης δεν έφερε καμία ευθύνη.
Με τη νέα ρύθμιση, αν ο ενοικιαστής φύγει ξαφνικά, ο ιδιοκτήτης θα διατηρεί το δικαίωμα για τα ενοίκια που εισέπραξε μέχρι την αποχώρηση. Για να συνεχίσει να απολαμβάνει την απαλλαγή και για τον υπόλοιπο χρόνο της τριετίας, θα πρέπει μέσα σε τρεις μήνες να βρει νέο ενοικιαστή. Αν καθυστερήσει να βρει, τότε θα χάνει τη φοροαπαλλαγή για τα επόμενα μισθώματα, τα οποία θα φορολογηθούν κανονικά με την κλίμακα εισοδήματος. Ετσι, περιορίζεται το ρίσκο για τους ιδιοκτήτες, αλλά και η αβεβαιότητα που δημιουργούσε το προηγούμενο καθεστώς.
Παρέμβαση 3η:
Τρίτεκνοι – πολύτεκνοι
Η τρίτη αλλαγή αφορά στους τρίτεκνους και τους πολύτεκνους. Για να έχει σήμερα απαλλαγή από φόρο ο ιδιοκτήτης, πρέπει το προς μίσθωση ακίνητο να μην ξεπερνά τα 120 τ.μ. Στο όριο αυτό, ένα ακίνητο θεωρείται ευρύχωρο ίσως για πολλούς, προκαλεί όμως στενότητα χώρου για τις πολυμελείς οικογένειες.
Το υπουργείο εξετάζει να αυξήσει το μέγιστο μέγεθος για όσους έχουν πολλά παιδιά. Οι εισηγήσεις που εξετάζονται προβλέπουν να ισχύει η φοροαπαλλαγή του ιδιοκτήτη για σπίτια 140 τ.μ. αν διατεθούν σε τρίτεκνους, ή 160 τ.μ. για πολύτεκνους με 4 παιδιά, προσθέτοντας και άλλα 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί (π.χ. 180 τ.μ. για 5 παιδιά, ή 200 τ.μ. για όσους έχουν έξι παιδιά κ.ο.κ.).
Ετσι, η απαλλαγή θα προσφέρεται και για μεγαλύτερες κατοικίες, προσαρμοσμένες στις πραγματικές ανάγκες αυτών των οικογενειών.
Τι δεν αλλάζει
Αυτό που δεν φαίνεται να αλλάζει -επί του παρόντος τουλάχιστον- είναι oι άλλες προϋποθέσεις για το ποια ακίνητα δικαιούνται τη φοροαπαλλαγή.
Συγκεκριμένα:
■ Για τα κενά ακίνητα απαιτείται να έχουν δηλωθεί ως κενά στις δηλώσεις Ε2 για τρία συνεχόμενα χρόνια πριν από τη μίσθωση.
■ Για όσα νοικιάζονταν βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, αρκεί να είχαν δηλωθεί στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση και περάσουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Αυτό σημαίνει ότι από το 2026 ένας ιδιοκτήτης θα πρέπει είτε να αποδείξει ότι το ακίνητο ήταν κλειστό όλη την τριετία 2023-2025, είτε ότι είχε καταχωρηθεί σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα στο 2025 για να αποκτήσει δικαίωμα στην απαλλαγή.
Το σχέδιο προβλέπει επίσης αυστηρές κυρώσεις για όσους επιχειρήσουν να εκμεταλλευτούν το μέτρο με εικονικές ή ψευδείς μισθώσεις ή το περάσουν έστω και λίγο σε πλατφόρμα τύπου Airbnb. Οσοι δηλώσουν λανθασμένα στοιχεία θα χάνουν αυτόματα τη φοροαπαλλαγή και πιθανώς θα φορολογούνται αναδρομικά για όλα τα μισθώματα και θα αντιμετωπίζουν και πρόστιμα.
